住宅ローン付き不動産の分与について、離婚の公正証書を作成する際、何に注意したらよいですか？

婚姻中に住宅ローンにより夫名義で取得したマンション等の不動産を、離婚に当たり、妻子の居住の必要等から妻に財産分与として譲渡する例が多いのですが、ローンの残額を夫がそのまま支払っていくという約束の場合に、約束どおりローンの支払をしないと、妻としては、自らの負担で支払をするか、それができなければ住むべき不動産を失う危険があります。

そこで、離婚の公正証書を作成する場合、このような当事者の不安を取り除くため、公正証書に記載する契約条項をいろいろ考慮することになります。

また、住宅ローンの債権者である銀行は、不動産の名義変更をローン債務の期限の利益（期限まで弁済を猶予されるという利益）喪失事由とする約款を定めているのが通常です。

その約款がある場合、抵当不動産を財産分与で譲渡して所有権移転登記をし、かつ、ローン残額の一括返済を避けるには、事前に銀行の承諾を得る必要があります。

しかし、分与を受ける当事者に資力があるというような例外的な場合を除けば、銀行は承諾しないことがあります。

よって、上記の事例では、夫としては、不動産の名義を離婚時に妻に変えてあげたくても、それが事実上できない場合があるのです。

この場合に、夫が他の第三者に不動産を譲渡し名義変更すると、妻はその譲受人に対抗できないことになります。

したがって、夫から妻への所有権移転登記はローン債務完済後にすることとし、離婚時には仮登記をつけておくことなども考えられます。

住宅ローン付き不動産の分与については、いろいろ困難な問題が生じるおそれがありますので、事前に弁護士など専門家と相談するのがよいと思われます。