離婚の住宅ローンの不動産財産分与を解説。計算方法と注意点は？

夫婦で購入した自宅、貯めてきた貯金、掛け金を支払ってきた保険はどうなるのでしょうか。
これが「財産分与」のお話です。
離婚する際、財産分与は大きな問題となることが多いです。
この記事では、離婚の住宅ローンの不動産財産分与について解説します。

１．財産分与とは

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に夫婦双方の協力で形成した財産を分けることをいいます。
主な資産としては、自宅などの不動産、預貯金、生命保険、学資保険、車、退職金などが考えられます。

２．財産分与の対象

財産分与の対象となるのは、夫婦の「共有財産」（名実ともに夫婦の共有に属する財産）です。
また、「実質的共有財産」（名義は夫婦の一方に属するが、夫婦が協力して形成した財産）も対象となります。
例えば、専業主婦家庭のマイホーム等は、夫婦の共同生活の本拠であり、妻が財産形成に寄与していると考えられる以上、名義が夫の単独であっても財産分与の対象となり得ます。
夫の退職金等も同様です。
共有財産か否かの判断は、財産の名義によるのではなく実質的な判断によります。
婚姻中に夫婦の協力により形成・維持されてきた財産であれば、名義を問わず、財産分与の対象である共有財産との判断がなされることになります。
他方、「特有財産」（名実ともに一方が所有する財産。婚姻前から有していた預貯金、相続で取得した不動産等）は、原則として財産分与の対象となりません。

３．財産分与の割合

分与の割合については、実務上、分与の対象となる財産につき、夫婦各自の財産形成、維持への寄与度によって決定します。
すなわち、夫婦それぞれの財産形成に対する貢献度によって決まります。
専業主婦の割合については、従来は３割から４割程度に評価されることがありましたが、次第に家事労働を高く評価するようになってきており、近時は専業主婦であっても原則として５割とすることが多くなっています（２分の１ルール）。
但し、一方当事者の特殊な才能等によって高額な資産が形成されたような場合には、２分の１ルールが修正されることがあります。

４．住宅ローンの不動産財産分与

離婚する際、夫婦で住んでいるマンションの財産分与は、どのように考えればいいのでしょうか。
不動産の財産分与はローンの残額が多ければできない場合があります。
不動産を分与する場合は、ローンの残額が問題になります。

４－１．ローンの残額が不動産評価額を下回る場合

ローンの残額が現在の不動産の評価額を下回っている場合は、評価額からローンの残額を差し引いた金額が現在の不動産の価値になり、財産分与の対象となります。
例えば、夫名義の不動産（時価２０００万円）があり、夫を債務者とする住宅ローンの残額が１０００万円ある場合には、不動産を１０００万円（＝２０００万円－１０００万円）と評価し、夫婦の貢献を平等とすると、それぞれ５００万円ずつの権利を有することになります。
売却する場合はローンを返却した残金を分けることになります。
また、夫婦のどちらかが不動産を所有するのであれば、不動産の価値を基準に他方が分与分を金銭で受け取ることになります。
但し、不動産を所有する者に不動産以外の財産がなければ、分与の支払いは難しくなります。
このような場合は分割での支払いになるのは、やむを得ないでしょうが、支払方法を定めて公正証書を作成しておくべきです。

４－２．ローンの残額が不動産評価額を上回る場合

他方、ローンが評価額を上回っている場合は、財産分与の考え方では、不動産に経済的な価値はありません。
たとえ売却しても、ローンが残るからです。
ローンの名義人にはローンの支払義務が残り、共同名義であれば離婚後も両者が残額を支払います。
どちらかが不動産を所有する場合、共同名義であれば不動産を所有する者の単独名義にしたほうがいいでしょう。
共同名義のままでは、将来売却する場合や、相続の発生などで、両者の同意が必要になり、連絡が取れないとトラブルの原因となります。
そのため、離婚協議や離婚調停手続においては、離婚後のライフスタイルを希望として描きつつも、双方の経済能力、不動産価格動向等を冷静に見極めるほか、慰謝料や養育費などの財産給付の負担・受領額も考慮に入れながら、現実的な決着点を探る必要があります。

５．住宅ローンのある不動産の財産分与の方法

住宅ローンのある不動産の財産分与の方法は、以下が考えられます。

５－１．住宅を売却する

夫婦のどちらも住宅に居住するつもりがない場合には、住宅を売却し、住宅の売却代金で住宅ローンを返済し、残金を夫婦間で分配することが考えられます。
住宅の売却代金より住宅ローンの残額が多いオーバーローンの場合、売却してもローンが残ることになります。
金融機関との関係では、ローンの債務者や連帯保証人が支払うことになりますが、夫婦間ではどちらが負担するか問題となります。

５－２．住宅の名義人が居住する

住宅の名義人が住み続ける場合には、住宅の名義変更はせず、名義人が住宅ローンの支払を続けるとともに、相手方に代償金の支払やその他の財産を渡すことが考えられます。
相手方が住宅ローンの連帯保証人になっている場合には、相手方が連帯保証人から外すよう求めてくることが多いですが、当事者の合意だけで連帯保証を外すことはできませんので、金融機関との交渉が必要となります。
仮にあなたが連帯保証人である場合に、たとえ自宅マンションを夫が引き取り、夫も「君は連帯保証からは外れていいよ。」と言っているとしても、金融機関の承諾がなければ意味がありません。

５－３．住宅の名義人でない者が居住する

①　名義人が非名義人に住宅を現物で分与する場合

財産分与は、金銭の給付が基本ですが、現物を分与することもできますので、住居の名義人が非名義人に住宅を現物で分与することもできます。
その際、住宅ローンの債務をどちらが負担するか、代償金の支払をどうするか問題となります。
なお、住宅ローンがある場合、金融機関との関係で登記名義の変更ができない場合がありますが、そのような場合には、財産分与を原因とする所有権移転の仮登記をし、住宅ローンが完済された時点で本登記をすることがあります。
例えば、夫から妻への所有権移転登記はローン債務完済後にすることとし、離婚時には仮登記をつけておくことなども考えられます。

②　利用権を設定する場合

住宅ローンの「債務者」を変更するためには、債権者である金融機関の承諾が必要です。
例えば、あなた（妻）が子供と一緒にその住宅に住み続けることにし、夫を債務者から外して今後はあなたが住宅ローンを払っていくと夫婦間で決めたとしても、あなたの側に住宅ローンの審査に通るほどの収入がなければ、金融機関が債務者の変更に応じてくれることは難しいと思われます。
夫名義の住宅があり、妻は離婚後も子らとともに住宅に居住し続けることを望んでいるけれども、妻に住宅ローンや代償金を支払うだけの経済力がない場合には、住宅の名義変更はしないけれども、扶養的財産分与の観点から、当事者間で使用貸借契約や賃貸借契約を締結することが考えられます。

５－４．共有名義の場合

住宅がもともと夫婦の共有名義であり、オーバーローン等の事情で離婚後も共有のままにしておく場合や、相手方が代償金を支払うことができないので、住宅の一部のみ分与を受ける場合等、離婚後も住宅が共有名義となる場合があります。
しかし、離婚後のトラブルを避けるため、特別な事情がない限りは、できる限り離婚後の共有状態は解消したほうが良いでしょう。

６．不動産財産分与の計算例

では、具体例として、次の事案で住宅ローンのある不動産の財産分与を計算してみましょう。

６－１．事例

３年前にマンションを４５００万円で購入しました。
私（妻）が結婚前にためた２５００万円、私名義のローン１５００万円、夫が結婚後に蓄えた５００万円が資金で、登記は妻６対夫４です。
ローンは私の給与から払い、残高は１３８０万円です。
離婚して夫の持ち分をもらう場合、夫にマンション価値の４割を支払うことになるのでしょうか。
現在の時価は５０００万円です。

６－２．計算方法

上記事例では、分かり易くするために不動産以外の状況は考慮しないで、不動産についてのみ説明します。
夫婦共有の不動産については、親からの贈与、婚姻前からの財産、別居後の単独でのローン返済など、実質共有とはいえない部分が混在している場合が少なくありません。
そこで、持ち分割合（登記の割合）通りに分割せず、まずは双方の「貢献割合」を確定し、その割合を時価に乗じて換算します。
各自の取得分（清算分）を算定します。
婚姻中にためた預金や、同居中（単身赴任も含みます。）のローン返済は、原則、双方の協力によるものです。
したがって、実質共有部分として貢献度を２分の１とします。
一方、別居後のローン返済は、返済した側か一人でしたものとしてその人の固有の財産になります。
上記事例では、例えば次のような計算になります。

①　現在のマンションの実際の価値

現在のマンションの実際の価値は、時価（５０００万円）からローン残高（１３８０万円）を引いた３６２０万円です。

②　貢献割合

一方、これまでの支払いのうち、夫の貢献と評価される部分は、
「頭金５００万円÷２（夫名義預金も夫婦の協力によるので折半）」+「１２０万円（１５００万－１３８０万）÷２（同居中のローン返済は夫婦の協力によるので折半）」＝３１０万円
となります。
支払い済み元本のうち夫の貢献割合は、
３１０万÷（購人価格４５００万－ローン残高１３８０万）＝約０．０９９４
になります。

③　取得分（清算分）

すると、妻が夫の持ち分をもらう代わりに夫に支払うべき額は、
３６２０万（現在のマンションの実際の価値）×０．０９９４＝約３６０万円
になります。
但し、裁判例や裁判所での和解例では、計算方法は複数あります。
必ずこの計算方法によるというわけではありません。
ローンは利息も含めた延べ払い額で計算する例もあります。
上記は具体的計算方法の一つとしてご紹介しています。
なお、他に預金等の金融資産がある場合は、結婚後に増加した分を合算して折半するのが原則です。
最近では、生活費の負担は同等でも家事や育児の分担が妻に偏っているケースがあり、半分ずつに分けるのは不公平という妻からの主張もみられます。
妻６対夫４で清算した裁判例もありますが、家事育児の分担割合を証明するのは容易ではなく、多くは平等に折半して分割しています。

７．まとめ

以上のとおり、離婚の際には、夫婦が共同生活をしている間に協力して得た財産は財産分与によって清算されます。
それぞれの離婚後のライフスタイルだけではなく、金融機関の意向や不動産価格と住宅ローン残額の関係といった「第三者の事情」も考慮に入れなければ、住宅ローン付の不動産の処理をすることはできません。
そのため、離婚協議や離婚調停手続においては、離婚後のライフスタイルを希望として描きつつも、双方の経済能力、不動産価格動向等を冷静に見極めるほか、慰謝料や養育費などの財産給付の負担・受領額も考慮に入れながら、現実的な決着点を探る必要があります。
住宅ローン付き不動産の分与については、いろいろ困難な問題が生じるおそれがありますので、事前に弁護士など専門家と相談するのがよいでしょう。
弁護士法人アルテでは、財産分与を熟知した実績豊富な弁護士が対応します。
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